警惕房屋租赁合同中的单方解除权和保证金陷阱

现如今，大城市里不论是企业还是个人，都会经常需要租赁房屋。很多时候，租户被出租人或中介一忽悠，欢欢喜喜就签订了房屋租赁合同，然而当打算退租时，却发现自己掉入了大陷阱，不仅当初的保证金分文不退，租户本人还可能面临官司或巨额索赔。

笔者通过多年的诉讼经验，仅就房屋租赁合同中承租人单方解除权和保证金事项做以下提示：

一、单方解除权

许多租赁合同中，出租人通过合同约定，致使承租人丧失了单方解除权，除非合同期满，或出租人方面提出解约，其余情形下，承租人一律不得在合同期限届满前解约。但计划赶不上变化，企业在经营中，难免会遇到经营不善或者经营战略调整，需要提前解除合同。个人由于工作变动等原因，也会不时面临需要变换居住地点的问题。此时，如果不讲究策略，单纯找出租人或中介谈或者闹都不是明智的解决途径，因为当事双方有白纸黑字的合同，且该合同依法成立，受法律保护。此种情形下，建议：

1、第一时间向法院提起诉讼，请求法院判决合同解除；

2、同时，书面通知出租人及房屋中介解除合同的相关内容。

向法院提起诉讼解除合同的作用在于早日取得法院的支持固定解除合同的日期，减小承租人的租金损失，并锁定出租人的主张权利期限。同时，书面通知出租人及中介关于解除合同的内容，符合合同法所推崇的诚实信用和及时止损的法律精神，对案件的处理有益。

二、保证金

在签订房屋租赁合同时，须格外关注保证金条款，保证金不完全是我们想象中的押金那么容易，实务中，针对保证金的性质存在很多种意见，法院审判时会充分考虑合同条款中的具体约定。我国担保法中，也提到了留置金、定金、押金、保证金等诸多概念，其中的定义和区别也经常会有模糊不清的情况。

比较常见的一种情形，合同约定如承租人违约或提前终止合同，则保证金全部没收，同时承租人须赔偿所有损失。这时的保证金其实已不再是完全的保证金或押金，而是具备了定金的性质和特点，具备了惩罚性。

有时当事人认为自己懂一些法律，上述条款违反了公平原则不会得到法律的支持。但在合同法领域，充分尊重当事人的意思自治，约定大于法定才是最大的原则。这就要求承租人在签订租赁合同时，应充分尽到仔细审查的义务，遇到不能接受的条款时，要及时咨询律师，切不可听信房屋中介或出租人的一面之词而上当受骗。